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不動産問題

不動産にまつわる相談について

不動産にまつわる相談について 不動産トラブルでお困りの方へ

不動産を巡るトラブルは、多くの方が一度は経験するトラブルの1つです。
マンション経営など、不動産を用いた会社経営をされている方はもちろん、それ以外の方でも、様々な場面で不動産の賃貸借契約や不動産の売買契約をしなければなりません。
購入時には思いもかけなかった問題が発生した場合、売買契約書が不十分であったために会社が不利益を受けることもあります。

また、家主様・オーナー様の賃貸トラブルもよくご相談いただく問題の1つです。
とりわけ、家賃滞納問題はオーナー様にとって精神的にも金銭的にも非常に重い問題です。

家賃滞納や建物明け渡しの手続きは分かっても、
法律の専門家ではない家主の方が具体的な行動に移すにはやはり、相当なリスクがあります。

ご自身で問題を解決しようと思っても、時間ばかりが経過してしまったり、方法を誤って逆に訴えられたり、トラブルが広がることもあります。

当事務所では、こうした不動産に関する問題も多数扱っておりますので、問題が広がる前にご相談ください。対処方法についてアドバイスさせていただきます。

不動産売買契約について

不動産売買契約について 不動産売買契約で失敗しないポイント!!

個別の契約書については、弁護士にご相談されることをお勧め致します。

POINT①重要事項説明が必要
不動産を購入する場合、宅地建物取引業者(宅建業者)を通じて購入することが多いですが、宅建業者から土地建物を購入する場合、宅建業者の側で重要事項説明が必要とされています。

POINT②登記簿を確認
売主がその不動産を所有しているのか、所有しているとしても他の共有者がいるのではないか、抵当権などの制限物権が設定されているのか、を登記簿謄本で確認する必要があります。

POINT③現地(不動産)を調査
建物を買う場合、その建物が賃貸されていても建物の借家権は登記簿謄本には表示されません。
そこで、実際に建物を買った後に、その建物が賃貸されていたためにその建物を使用することができなかった、という不利益を被らないように、建物を実際に調査する必要があります。

POINT④用途地域を確認する
土地を購入しその上に建物を建築する場合、都市計画法上の用途地域制限により、建築できる建物の種類・建ぺ い率・容積率・高さ制限などが規制される場合があります。用途地域は住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専 用地域など12種類に分類されます。
用地地域は、各地方自治体で販売している都市計画図で確認することができます。

POINT⑤申込証拠金を交付
申込証拠金は売買契約成立前に交付されるものであるとするのが一般的です。
この時点では売買契約は成立していませんから、申込証拠金を交付した後であっても購入の意思表示を撤回することは可能です。もちろん申込証拠金は契約をしなければ必ず返還されるべきものです。事後のトラブルを回避する観点からは、申込証拠金を交付する場合は、売主から預かり証の交付を受けることが必要です。

POINT⑥手付の交付
売買契約に際し交付される手付は解約手付と推定され(なお宅建業者が売主となっている場合は、法律上解約手 付となります)、いわゆる手付放棄・手付倍返しによる契約の解除権を留保する目的があり、買主は手付を放棄することによって契約が解除でき、売主は手付の 倍額を支払うことによって契約を解除することができます。

POINT⑦購入した建物に欠陥があった場合
購入した建物に欠陥(瑕疵)があった場合、民法の規定に従い損害賠償請求ができ、また瑕疵が原因で契約の目的を達成できない場合には契約を解除することができます(瑕疵担保責任の追求)。しかしながら、この瑕疵担保責任を追及できる期間は瑕疵の存在を知ってから1年以内に限られているため、重大な瑕疵の存在を認識したときには直ちに専門家に相談し、早急に法的手段を行使する必要があります。

POINT⑧農地の売買に関する注意点
農地を売買する場合で、買主がその農地を農地として使用する場合は、農業委員会または都道府県知事の許可が必要となります。また、買主が農地を農地として使用しない場合も、原則として許可が必要となります。

土地建物の明け渡しについて

土地建物の明け渡しについて

土地建物の賃貸借契約の終了事由としては、大きく4つに大別されます。
1)賃貸借契約の合意解約
2)賃貸借契約の解除
3)賃貸借契約の更新拒絶
4)賃貸借契約の解約申入れ

建物の明け渡しに至るまでの具体的な手順について
最も典型的な事例でありまた相談件数も多い、賃借人の賃料不払いを理由に建物賃貸借契約を解除するケースを例としてご案内致します。

1:物件の現況調査

弁護士が一緒に現地に赴き、物件の現況を調査します。現在の居住状況、契約当事者と異なる第三者が建物を占有していないかなど、物件の現況を調査することにより、その後に予定している手続がスムーズに進むか否かの判断が可能になります。

2:内容証明による催告・交渉

調査の結果にもよりますが、賃借人の事情を聞き、話し合いや交渉を行うことで、裁判手続を行わずに解決できるケースもあります。まずは内容証明文書によって、賃料の催告と賃貸借関係の解消を求める意思表示を証拠に残した上で、話合い・交渉を開始します。

3:占有移転禁止の仮処分

賃借人が多重債務などに陥り、いつのまにか行方不明になり、得体の知れない占有者がいるという場合が、よくあります。このような場合、占有者は物件の明渡を妨害するために、わざと占有をさらに第三者に移してしまうことがあります。
明渡の判決を得る前に、他の人に占有が移ってしまうと、判決が無意味になります。
占有移転禁止の仮処分は、これを防ぐための保全手続です。

4:賃料請求・明渡訴訟

賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいはそもそも賃借人が行方不明などの場合には、直ちに裁判所に訴訟を提起します。訴訟提起にあたっては原則として相手方の居所が判明していることが必要ですが、賃借人が失踪してしまっているようなケースでは、公示送達という特殊な手続きを用いて訴訟手続を進行することになります。

5:強制執行

勝訴判決を受けても、賃借人や占有者が開き直って任意に明渡さない、または賃借人が行方不明の場合などは、強制執行手続によって、強制的に明渡を行います。
このとき、賃料債権がある場合は、部屋にある動産(家具や貴重品等)を換価して債権に充当することが出来ます。強制執行が完了すれば、建物明け渡しの手続はすべて終了です。
土地建物の明け渡しについては、法律に照らし当方の主張に理がある場合には基本的に手続を進行するだけですので、比較的スムーズに明け渡しまで至るケースが多いです。
判断を誤らないためのみならず、その後の法的手続をスムーズに進めるためにも、初期の段階から弁護士に相談されることをお勧め致します。

初回相談無料です


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